LA: Wir bauen uns unsere Zukunft

Der Landeskongress von JUNOS-Tirol möge beschließen:

Die Wohnsituation in Tirol spitzt sich immer weiter zu: Steigende Mieten,
fehlender Wohnraum und undurchsichtige Vergabepraxen beim gemeinnützigen Wohnbau
lassen bei vielen Menschen das Gefühl zurück, dass das oft zitierte
"Aufstiegsversprechen" zunehmend außer Reichweite gerät. Gerade für junge
Menschen wird der Traum von leistbarem Wohnen oder Eigentum immer schwieriger zu
verwirklichen. Hier braucht es entschlossenes Handeln und innovative Lösungen,
um den Menschen in Tirol eine Zukunftsperspektive zu geben. Wir wollen uns
unsere Zukunft bauen – mit klaren Maßnahmen, die mehr Fairness, Effizienz und
Transparenz schaffen und so für leistbaren Wohnraum sorgen.

Mehr Wohnraum schaffen

Die Bevölkerung ist in den letzten Jahren stark gewachsen, doch der Wohnungsbau
hat mit dieser Entwicklung in Tirol nicht Schritt gehalten. Das Ergebnis: Ein
knappes Angebot trifft auf steigende Nachfrage, wodurch die Mieten immer weiter
steigen. Besonders in den Ballungszentren wird günstiger Wohnraum zunehmend zur
Mangelware.

Um dieser Entwicklung entgegenzuwirken, braucht es vor allem eines: den Bau
neuer Wohnungen zu besseren Konditionen. Verdichteter Neubau, die Mobilisierung
von Leerstand sowie die Sanierung und Umnutzung bestehender Gebäude können
helfen, den Bedarf zu decken und die Preisspirale zu bremsen.

In Tirol verschärft der akute Mangel an leistbarem Wohnraum die
Wohnkostenproblematik erheblich. Ein zentraler Hebel zur Entspannung der
Situation liegt in der Mobilisierung von Wohnraum einerseits durch den Bau neuer
Wohnflächen und andererseits durch die Mobilisierung von bereits vorhandenem,
aber leer stehendem Wohnraum durch eine Attraktivierung des Vermietens. Doch das
derzeitige Mietrechtsgesetz (MRG) steht diesem Ziel oft entgegen, da es durch
starre Regelungen Vermieter: innen abschreckt, Wohnungen zu vermieten. Eine
umfassende Reform des MRG würde Hindernisse abbauen, indem sie mehr Flexibilität
bei Mietverträgen schafft und gleichzeitig Mieter:innenrechte wahrt. Zusätzlich
dazu sind Maßnahmen auf Landesebene notwendig, um den Wohnraum effizienter zu
nutzen und gezielt auszubauen:

Nachverdichtung forcieren

Tirol verfügt aufgrund der geografischen Situation über ein sehr begrenztes
Flächenpotenzial für Neubauten. Eine höhere und verdichtete Bauweise ist daher
ein zentraler Ansatz, um den vorhandenen Raum im gesamten Land effektiver nutzen
zu können. Durch eine Anpassung der baurechtlichen Vorgaben auf Landes- als auch
Gemeindeebene kann die Nachverdichtung dahingehend unterstützt werden, dass
Gebäude einerseits grundsätzlich höher gebaut werden können und andererseits
bestehende einstöckige Bauten gezielt aufgestockt werden, ohne die
Lebensqualität zu beeinträchtigen. Der große Vorteil der Nachverdichtung ist,
dass mit der Überbauung bestehender Flachbauten, wie zB Supermärkten, in ganz
Tirol neuer Raumbedarf ganz ohne Neuerschließung von Bauland gedeckt werden
kann! Die aktuellen Regelungen stehen dem leider häufig im Weg!

Wohnbedarfsgerechtes Bauen stärken

Während die Zahl der Einpersonenhaushalte steigt und die durchschnittliche
Anzahl der Personen pro Haushalt sinkt, nimmt die durchschnittliche
Wohnungsgröße immer weiter zu. ^[1] Um den Bedarf der Bevölkerung besser zu
decken, muss die Wohnraumentwicklung stärker an den tatsächlichen
Lebensrealitäten der Tiroler: innen ausgerichtet und gleichzeitig beachtet
werden, dass logischerweise mehr Wohnfläche auch zu mehr Wohnkosten führt. Dazu
gehört unter anderem der Bau von familienfreundlichem Wohnraum, altersgerechten
Wohnungen für Senior: innen sowie leistbaren Wohnungen für Menschen mit geringen
Einkommen oder Studierende in anderen Lebenssituationen in jeweils angemessenen
Größen, da Wohnen auf passendem und nicht zu viel Wohnraum folglich leistbarer
ist. Besonders im gemeinnützigen Wohnbau muss auf diese Lebenssituationen
eingegangen werden und in Größe als auch dem Standard entsprechend gebaut
werden.

Lockerung baurechtlicher Vorgaben bei Sanierungen

Die Lockerung baurechtlicher Vorgaben ist notwendig, um die Sanierung alter
Gebäude zu erleichtern und kostengünstigeres Bauen zu ermöglichen. Häufig
verhindern starre, teils willkürlich wirkende Regelungen, wie etwa strenge
Anforderungen an Raumhöhen, die Umnutzung historischer Gebäude. Dies macht die
Schaffung von neuem Wohnraum in bestehenden Strukturen entweder extrem teuer
oder gar unmöglich. Weniger bürokratische Hürden könnten diesen Prozess deutlich
beschleunigen und attraktiver machen und so leerstehenden Wohnraum mobilisieren!

Überregionale und unpolitische Raumplanungskompetenz

Eine sinnvolle und nachhaltige Raumplanung muss überregionale Aspekte stärker
berücksichtigen und frei von politischen oder regionalen Einzelinteressen
gestaltet werden. Daher braucht es eine unabhängige, fachlich fundierte
Steuerung, die sicherstellt, dass neue Wohnbauprojekte strategisch sinnvoll
verteilt und vorhandene Flächen effizient genutzt werden. Nur so lassen sich
regionale Engpässe überwinden und eine sinnvolle Verteilung des Wohnraums
gewährleisten. Wir fordern daher, dass die Raumplanungskompetenz weg von den
Gemeinden auf eine überregionale und unpolitische Ebene kommt.

Auch Innovative Ansätze heranziehen

Die Herausforderungen auf dem Tiroler Wohnungsmarkt erfordern kreative Lösungen,
um bestehenden Wohnraum effizienter zu nutzen. Ein Ansatz ist hierbei zB der
Ausbau des Projekts Sicheres Vermieten.

Das Projekt Sicheres Vermieten hilft dabei, ungenutzte Wohnungen, die von
Eigentümern aufgrund der aktuellen Mietrechtssituation nicht vermietet werden,
unkompliziert auf den Mietmarkt zu bringen, indem es die Eigentümer bei der
Vermietung unterstützt. Dieser Ansatz muss, wenn auch er nicht das Problem, dass
Eigentümer aufgrund des aktuellen MRG nicht vermieten wollen, löst,
vorübergehend noch verstärkt forciert und auf möglichst bürokratiearme Art und
Weise in die Breite getragen werden. Nur so, können noch mehr dringend benötigte
leerstehende Wohnungen auf den Markt gebracht werden!

Eigentum (wieder) leistbar machen

Die Frage nach leistbarem Eigentum ist in den letzten Jahren zu einer der
zentralen gesellschaftlichen Herausforderungen geworden. Steigende
Immobilienpreise, wachsende soziale Ungleichheit und ein stagnierender
Wohnungsbau belasten viele Menschen, insbesondere auch junge Menschen. Eigentum,
einst ein zentraler Bestandteil der Lebensplanung und Altersvorsorge, ist für
viele zu einem unerreichbaren Ziel geworden.

Gleichzeitig beeinflussen wirtschaftliche Faktoren wie Inflation, höhere
Baukosten und begrenzte Bodenressourcen den Zugang zu Immobilien und erschweren
den Traum vom Eigenheim. Doch Eigentum ist weit mehr als ein finanzielles Ziel:
Es steht für Sicherheit, Unabhängigkeit und langfristige Stabilität. Um Eigentum
für uns junge Menschen wieder erreichbar und somit auch leistbar machen zu
können, haben wir 3 ganz konkrete Forderungen.

Deregulierung von Bauvorschriften - TBO radikal entrümpeln!

Neben weiteren Punkten kann vor allem die Deregulierung von Bauvorschriften
einen erheblichen Beitrag dazu leisten, Wohnraum generell aber insbesondere
Eigentum wieder leistbarer zu machen. Indem unsinnige oder überzogene bauliche
Auflagen beseitigt werden, lassen sich Baukosten deutlich senken. Eine gezielte
Entrümpelung der bestehenden Ö-Normen und OIB-Richtlinien kann dabei den
bürokratischen Aufwand reduzieren und schafft Spielraum für günstigere und
effizientere Bauprojekte. Darüber hinaus stellt eine umfassende Prüfung der
Vorschriften durch Kosten-Nutzen-Analysen sicher, dass nur sinnvolle und
wirtschaftlich vertretbare Vorgaben erhalten bleiben.

Ein Beispiel für diese Flexibilisierung ist die Einführung eines neuen
Wohnungstyps mit „Startinfrastruktur“, der zunächst nicht vollständig
barrierefrei ist, jedoch später mit geringem Aufwand entsprechend nachgerüstet
werden kann. Dies ermöglicht die Schaffung preiswerter Wohnungen, ohne die
zukünftige Anpassungsfähigkeit zu beeinträchtigen. Auch die Förderung
emissionsfreier Heizsysteme durch Anreize für Alternativen wie Wärmepumpen oder
Photovoltaik-Anlagen ist ein wichtiger Schritt. Sie ermöglicht sowohl
ökologisches als auch kosteneffizientes Bauen und Wohnen, was langfristig
finanzielle und ökologische Vorteile bringt. Diese Maßnahmen zusammen schaffen
eine Grundlage für mehr bezahlbaren Wohnraum, ohne die Qualität oder
Nachhaltigkeit zu vernachlässigen.

Auf Landesebene lässt sich die Situation der Überregulierung insbesondere in der
Tiroler Bauordnung beobachten. Die Tiroler Bauordnung (TBO) enthält eine
Vielzahl an Vorgaben, die in der aktuellen Form den Bau von leistbarem Wohnraum
erschweren. Zum Beispiel Themen wie die Stellplatzpflicht oder ein
verpflichtender Spielplatz für Wohneinheiten, wie sie zudem in Verordnungen
statuiert werden, stellen ein Hindernis für den Bau von mehr leistbarem Wohnraum
dar, da sie zusätzlichen Raum beanspruchen und die Baukosten erheblich steigern.
Eine Abschaffung oder zumindest deutliche Reduktion dieser Regelungen würde
ermöglichen, dass mehr kostengünstigerer Wohnraum auf begrenztem Baugrund
geschaffen wird.

Darüber hinaus müssen bürokratische Hürden und überregulierte Vorschriften in
der TBO umfassend überarbeitet werden. Ziel ist es, ein schlankeres Regelwerk zu
schaffen, das es Bauträgern erlaubt, effizienter und kostengünstiger zu bauen.
Durch eine Entrümpelung der Bauordnung können moderne, ressourcenschonende
Bauweisen forciert und gleichzeitig die Baukosten gesenkt werden – ein
entscheidender Schritt, um mehr leistbaren Wohnraum zu schaffen. Die
Vorschriften der TBO müssen dringend auf Sinnhaftigkeit und Praxistauglichkeit
sowie auf Kostentreiber hin geprüft und entsprechend angepasst werden!

Grunderwerbssteuer beim Kauf des ersten Eigenheims
abschaffen

Die Abschaffung der Grunderwerbsteuer für das erste Eigenheim kann eine
deutliche finanzielle Entlastung für Erstkäufer darstellen und somit den
Einstieg in Wohneigentum erleichtern. In Österreich beträgt die
Grunderwerbssteuer im Allgemeinen 3,5 Prozent der Bemessungsgrundlage ^[2] und
stellt gerade für junge Familien oder Menschen mit begrenztem Eigenkapital eine
erhebliche Zusatzbelastung dar.

Durch den Wegfall dieser Steuer würde die finanzielle Einstiegshürde spürbar
gesenkt, sodass mehr Menschen die Möglichkeit erhalten, sich Wohneigentum
leisten zu können. Dies könnte zudem die Eigenheimquote erhöhen, soziale
Stabilität fördern und langfristig die Altersvorsorge vieler Haushalte stärken.
Darüber hinaus signalisiert eine solche Maßnahme, dass der Staat den Traum vom
Eigenheim aktiv unterstützt und die Bildung von Wohneigentum als
gesellschaftlich wertvoll anerkennt.

Flex-Miet-Kauf Modelle forcieren

Flexi-Miet-Kauf-Modelle sind hybride Wohn- und Finanzierungsmodelle, die es
Mietern ermöglichen, schrittweise Eigentum an einer Immobilie zu erwerben. Dabei
zahlen sie zunächst eine monatliche Miete, die teilweise oder vollständig auf
den späteren Kaufpreis angerechnet wird. Häufig wird eine Option oder ein
festgelegter Zeitraum vereinbart, innerhalb dessen der Kauf vollzogen werden
kann.

Diese Modelle bieten insbesondere Menschen, die nicht sofort eine hohe Anzahlung
leisten können, eine flexible und erschwingliche Möglichkeit, den Weg in die
eigenen vier Wände zu ebnen. Sie schaffen einen gleitenden Übergang von Miete zu
Eigentum, reduzieren die finanzielle Einstiegsbarriere und geben Mietern Zeit,
Kapital aufzubauen oder finanzielle Sicherheit zu gewinnen. Flexi-Miet-Kauf-
Modelle können somit eine Brücke schlagen, um Eigentum für breitere
Bevölkerungsschichten und vor allem auch für junge Menschen wieder leistbar zu
machen.

Gemeinnütziges Wohnen

Die Thematik rund um das gemeinnützige Wohnen wird derzeit zu großen Teilen auf
Gemeindeebene geregelt. Die Gemeinden entscheiden hierbei, wer wann eine
gemeinnützige Wohnung zur Verfügung gestellt bekommt. Das Ergebnis dieses
Prozederes sind intransparente, komplizierte & korruptionsanfällige Systeme, bei
denen niemand wirklich weiß, wer wieso eine Wohnung bekommen hat. Oft haben
genau jene Personen, die eine gemeinnützige Wohnung am dringendsten benötigen
würden, keine Chance, eine solche zu bekommen.

Vergaberichtlinien

Die Vergaberichtlinien für den gemeinnützigen Wohnbau werden auf Gemeindeebene
geregelt und durch den Gemeinderat beschlossen. Somit hat jede Gemeinde in
Österreich ihr eigenes (oft intransparentes) System, wobei niemand wirklich
weiß, wieso gewisse Personen nach kürzester Wartezeit eine Wohnung erhalten, und
andere scheinbar ewig auf der Liste stehen. Freunderlwirtschaft, Korruption und
ein geringes Vertrauen in die Gemeindepolitik sind die logischen Folgen eines
solchen Systems. Wie schnell die derzeitigen Vergaberichtlinien ignoriert
werden, hat man erst kürzlich in Völs gesehen, wo ein Bürgermeister eigenmächtig
einen Mitarbeiter für eine Wohnung vorschlug. ^[3]

Wir JUNOS fordern ein Tirol weit einheitliches, transparentes und vor allem
faires Punktesystem, welches von den Bürger: innen nachvollzogen werden kann und
Freunderlwirtschaft unterbindet. Zudem fordern wir eine einheitliche Plattform,
über welche eine gemeinnützige Wohnung beantragt werden kann. Eine solche
Plattform existiert zum Teil schon, wird aber nicht genutzt. ^[4]

Einkommensevaluation und befristete Mietverträge im
gemeinnützigen Wohnraum

Der gemeinnützige Wohnbau ist eine zentrale Säule, um Menschen mit begrenztem
Einkommen Zugang zu leistbarem und qualitativ hochwertigem Wohnraum zu
ermöglichen. Um diesen Zweck zu erfüllen, ist eine regelmäßige
Einkommensevaluation unerlässlich. Sie stellt sicher, dass der begrenzte
gemeinnützige Wohnraum ausschließlich denjenigen zur Verfügung steht, die die
festgelegten Einkommenskriterien tatsächlich erfüllen.

Ohne eine klare und kontinuierliche Überprüfung besteht die Gefahr, dass
Haushalte, deren finanzielle Situation sich über die Jahre deutlich verbessert
hat, weiterhin Wohnungen im gemeinnützigen Bereich belegen. Damit werden
Kapazitäten blockiert, die für jene dringend benötigt werden, die sich am freien
Markt keinen adäquaten Wohnraum leisten können. Die Einkommensevaluation schafft
hier Gerechtigkeit und gewährleistet, dass die ursprüngliche Zielsetzung des
gemeinnützigen Wohnbaus nicht unterlaufen wird.

Eine Überprüfung der Einkommensverhältnisse alle fünf Jahre durchzuführen,
scheint bei Abwägung des Administrativen Aufwands und der notwendigen Kontrolle
als angemessen. Er gibt den Bewohner: innen Planungssicherheit, sorgt jedoch
dafür, dass Veränderungen in den Einkommensverhältnissen rechtzeitig
berücksichtigt werden können. Ergänzend sollte bei wesentlichen
Einkommensänderungen, beispielsweise durch neue Beschäftigungsverhältnisse,
Erbschaften oder größere Vermögensgewinne, eine verpflichtende Selbstauskunft
eingeführt werden, um auch zwischen den Evaluationszeiträumen Transparenz zu
schaffen.

Zudem muss beim gemeinnützigen Wohnraum auf befristete Mietverträge gesetzt
werden. Teilweise werden Mietverträge im Gemeinnützigen Wohnbau unbefristet
ausgestellt. Dies führt dazu, dass Stadtwohnungen oftmals dauerhaft belegt
bleiben, selbst wenn kein tatsächlicher Bedarf mehr besteht. Durch die
Einführung von befristeten Mietverträgen kann sichergestellt werden, dass im
Falle einer Veränderung der Lebensumstände der dringend benötigte gemeinnützige
Wohnraum schnellstmöglich wieder für jene Menschen zur Verfügung steht, welche
wirklich auf ihn angewiesen sind.

Zusammengefasst fordern wir:

Quellen:

[1] https://www.statistik.at/fileadmin/user_upload/Wohnen-2022_barrierefrei.pdf
[2] https://www.bmf.gv.at/themen/steuern/immobilien-
grundstuecke/grunderwerbsteuer/steuersatz.html#:~:text=Die%20Grunderwerbsteuer%2-
0betr%C3%A4gt%20im%20Allgemeinen,1%20Z%201%20GGG%20stattfinden
[3] Politik: Unstimmigkeiten um Wohnungsvergabe im Völser Gemeinderat -
Westliches Mittelgebirge
[4] https://www.oesterreich.gv.at/formsearch/form/527?gkz=70513