Status: | Beschluss |
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Beschluss durch: | Landeskongress Wien |
Beschlossen am: | 08.07.2022 |
Basierend auf: | A4: LIBERALE WOHNBAUPOLITIK STATT SOZIALISTISCHER TRÄUMEREI |
LIBERALE WOHNBAUPOLITIK STATT SOZIALISTISCHER TRÄUMEREI
Beschlusstext
Präambel
Der Wohnungsmarkt ist nicht nur essenziell für eine Stadt, sondern vor allem
für die Menschen, die in der Stadt leben. In kaum einem anderen Lebensbereich
wird mehr Zeit verbracht und mehr Geld ausgegeben. Wien ist in der glücklichen
Lage, im Vergleich zu anderen großen europäischen Städten noch einigermaßen
günstige Wohnungspreise anbieten zu können. Der Schein trügt jedoch. Die (im
Vergleich zu London, Paris oder München) günstigeren Preise liegen vor allem
an der geringeren Nachfrage. Zudem kommen die Vorteile des Wiener
Wohnungsmarktes vor allem Personen zugute, die bereits lange in der Stadt leben
und das Glück alter Mietverträge ihr Eigen nennen können.
Darüber hinaus muss sich der Wiener Wohnungsmarkt der Zukunft und damit
Zuwanderung und klimatischen Veränderungen stellen. Bürokratische Hürden für
Nachverdichtung, Ausbau und Ökologisierung müssen abgebaut, Anreize geschaffen
und transparente Pläne für die Zukunft geschmiedet werden.
Die JUNOS Wien sind der Meinung, dass diese Ziele am freien Markt am besten
verwirklicht werden können. Wir fordern daher eine Vereinfachung des Bauens,
durch die Unterstützung von bloß wirklich bedürftigen Personen und das
Unterlassen von Marktbeschränkungen.
Visionen für ein vereinfachtes und nachhaltigeres Bauen
Was bereits im ersten Semester VWL gelernt wird, gilt auch für den
Wohnungsmarkt: Angebot bestimmt die Nachfrage und Nachfrage das Angebot!
Dementsprechend sind die JUNOS Wien der Meinung, dass Personen, die Angebot
schaffen möchten der Weg dorthin möglichst einfach gestaltet werden muss und
Regulierungen nur insoweit bestehen sollten, als diese unbedingt erforderlich
sind. Denn nicht der Staat kennt die Bedürfnisse der Bevölkerung am besten,
sondern der Markt.
Die JUNOS Wien sind zudem der Meinung, dass Bauen für die Zukunft nicht durch
von oben herab diktierte Vorschriften funktioniert, sondern durch bürokratische
und marktorientierte Anreize.
Nachverdichtung ermöglichen
Wien wächst, aber kaum nach innen, obwohl die Innenverdichtung gegenüber einem
Siedlungswachstum sowohl hinsichtlich Lebensqualität als auch Nachhaltigkeit zu
bevorzugen ist. Der Ausbau von bestehenden Gebäuden und die bessere Ausnutzung
von bebaubarer Fläche innerhalb der bebauten Stadt ist besonders wegen der
schon vorhandenen Infrastruktur äußerst effizient und ressourcensparend. Die
Arbeiterkammer geht davon aus, dass durch den Dachausbau von
Gründerzeithäusern etwa 23.000 zusätzliche Wohnungen sowie durch den Ausbau
von Gemeinde und Genossenschaftsbauten jährlich etwa 2.000 zusätzlich
Wohnungen geschaffen werden können.
- Die Stadt Wien darf daher privaten Ausbau nicht blockieren, muss NIMBY-
Strömungen, die Ausbauten verhindern möchten, entschlossen
entgegentreten und durch vereinfachte bürokratische Wege Nachverdichtung
ermöglichen.
- Um die Potenziale von Nachverdichtung nutzen zu können fordert JUNOS Wien
eine Evaluierung und Überarbeitung der Flächenwidmungs- und
Bebauungspläne bezüglich Nachverdichtungsmöglichkeiten der Stadt Wien.
Dies kann mittels einer höheren Bauklasse oder mit einer höheren
Bebaubarkeit von Grundstücken erfolgen.
Entwicklung durch städtebauliche Verträge
Seit der Novelle der Wiener Bauordnung 2014 wird das Instrument des
städtebaulichen Vertrages für den Zweck einer zielgerichteten Stadtentwicklung
und der Beteiligung der Grundstückseigentümer_innen an Infrastrukturkosten
angewandt. Diese zivilrechtlichen Verträge zwischen der Stadt Wien,
Grundeigentümer_innen und Projektwerber_innen haben sich als grundsätzlich gut
bewährt, da so eine bessere Abstimmung mit der Stadt und Erfüllung der
Planungsziele möglich ist.
Ein Beispiel dafür ist das realisierte Projekt Triiiple, drei Hochhäuser, bei
denen eine freizugängliche Überplattung einer Autobahn und deren Gestaltung,
eine Fläche für einen Kindergarten und finanzielle Mittel zur Erweiterung
einer Volksschule durch den Projektwerbern bereitgestellt wurde.
Der größte Kritikpunkt an den städtebaulichen Verträgen ist jedoch die durch
die Nicht-Veröffentlichung der Verträge fehlende Transparenz. Dies lässt den
Anschein einer Vorteilsnahme von Verwaltung und Politik zu, erschwert die
Nachvollziehbarkeit für die Bevölkerung an Projekten und schädigt dadurch das
Vertrauen in die Institutionen der Stadt Wien.
Dennoch handelt es sich um ein praktisches Instrument der Zusammenarbeit
zwischen Stadt und Privatwirtschaft. Leider wird dies gerade in junger
Vergangenheit viel zu selten eingesetzt. So muss die Stadt Wien auch über den
derzeitigen Anwendungsbereich hinausdenken und über diese städtebaulichen
Verträge Anreize optischer und ökologischer Natur setzen. Ein Beispiel wäre
hierfür, einen Stock mehr zu genehmigen, sofern das Haus im Gründerzeitlook
oder in besonders nachhaltiger Weise gebaut wird.
Wir JUNOS Wien fordern deswegen:
- Die Stadt Wien soll städtebauliche Verträge in transparenter Weise
schließen und veröffentlichen müssen.
- Die Stadt Wien soll sich für die Veröffentlichung der schon bestehenden
Verträge einsetzen, um eine Veröffentlichung zu erwirken.
- Die Stadt Wien soll städtebauliche Verträge vermehrt für optische und
ökologische Zwecke des Wohnungsbaus einsetzen.
Zügige Bauverfahren & entlastete Behörden
Bauverfahren sind derzeit mühsame Akte und erstrecken sich über Monate. Die
Verfahrensabläufe wiederholen sich sogar nach kleinen Änderungen,
Fachabteilungen (beispielsweise Brandschutzabteilung) sind unterbesetzt und
Beamte an Schlüsselpositionen haben mit Überlastung zu kämpfen. Bauverfahren
sind jedoch stets von diesen behördlichen Abteilungen abhängig und werden
dadurch unnötigerweise in die Länge gezogen.
In einer zeitgemäßen Stadt und Verwaltung sollten Bauverfahren nicht ewig
dauern. Um das zu erreichen, sind die behördlichen Flaschenhälse durch private
Gutachter zu ersetzen. Diese sollen, wie es auch bei anderen Gutachten üblich
ist, durch Ziviltechniker_innen und gleichwertigem befähigtem Fachpersonal
erfolgen dürfen. Dadurch wird sowohl den Projektwerbenden als auch der
Verwaltung Ressourcen gespart.
Die Sicherheit der Gebäude und ihrer Bewohner wird durch ein strenges
Haftungsregime, welches bis zum Entzug der Lizenz der Prüfer geht,
sichergestellt. Denn auch hier gilt, strenge Haftung ist besser als strenge
Regulierung.
Abweichungen zulassen
Oftmals kann bei Bauprojekten mit einer relativ geringen Abweichung von der
Flächenwidmungs- u Bebauungsplanung eine Verbesserung in ästhetischer und
bautechnischer Sicht oder sogar eine bessere Nutzbarkeit von Wohnungen erreicht
werden. Solche Abweichungen können Gebäude architektonisch ansprechender
aussehen lassen, eine bessere Nutzbarkeit von Wohnfläche ermöglichen (wenn
beispielweise die Dachschrägen ungünstig durch eine Wohnung verlaufen würde)
oder einfachere bautechnische & somit billigere Ausführungen erlauben. Derzeit
sind unverständlicherweise auch nur die geringsten Abweichungen kaum möglich.
Selbst die oft von Projektentwickler_innen vorgebrachte Option im Gegenzug für
Abweichungen Ausgleichmaßnahmen zu setzen, die auch denjenigen, die im Gebäude
lebe zugutekommt, hilft nicht.
Die JUNOS Wien setzen sich dafür ein, dass:
- es bei Abweichungen vom Flächenwidmungs- und Bebauungsplan mehr Spielraum
gibt
- es möglich ist mit Ausgleichsmaßnahmen Abweichungen von Planungen zu
kompensieren
Dabei soll das Prinzip „strenge Haftung ist besser als strenge Vorschrift“
angewandt werden. Bauträger und der Prüfer haben dadurch größeren Spielraum,
haften aber streng, sofern durch die Abweichung etwas passiert.
Entlastung der Bauausschüsse der Bezirke
Bei Verfahren zu Flächenwidmungs- und Bebauungsplänen läuft derzeit der
Verfahrensweg über den Bauausschuss der Bezirksvertretungen. Diese
Bauausschüsse müssen in Bauverfahren einerseits als mitentscheidende Behörde
handeln, sind aber andererseits oftmals machtlos und nicht fachkundig. Das
führt dazu, dass der Ausschuss überfordert ist und alle Verfahren genehmigt,
da sich der Ausschuss mit der Ablehnung eines Verfahrens ohne fachlich korrekte
Begründung strafbar machen würde.
Deshalb setzt sich JUNOS Wien dafür ein, dass die Bauausschüsse der
Bezirksvertretungen in Zukunft in Fragen zu Abweichungen vom Bebauungsplan nicht
als Behörde agiert, um so sicherzustellen, dass behördliche Entscheidungen auf
Basis von fachlicher und rechtlicher Expertise und nicht auf politischer Meinung
getroffen werden.
Abschaffung der Stellplatzverpflichtung
In Wien sind pro errichtete Wohnnutzfläche von 100 m² ein Stellplatz
bereitzustellen oder eine Ausgleichsabgabe in der Höhe von 12.000 € an die
Stadt Wien zu leisten.
Einerseits ist die Anforderungen bezüglich der Verkehrswende, nach der weniger
Autos benötigt werden, nicht mehr zeitgemäß und andererseits treibt sie die
Baukosten in die Höhe.
Als konkrete Sofortmaßnahme der Entbürokratisierung fordern die JUNOS Wien
daher die Abschaffung der Stellplatzverpflichtung.
Sprungbretter für Bedürftige schaffen
Trotz aller oben genannten Maßnahmen ist den JUNOS klar, dass gewissen Personen
auch mit noch so günstigen Mieten nicht in der Lage sind, sich eine Wohnung zu
leisten. Im Sinne der sozialen Gerechtigkeit und Treffsicherheit soll sich die
staatliche Unterstützung auf diese Personen beschränken.
Derzeit liegt in Wien der Anteil der Personen, die in staatlich geförderten
oder in staatlichen Wohnungen wohnen über 60%. Dass dieser Anteil von knapp 2/3
der Bevölkerung bedürftig ist, würde einen völligen Entfall der
Mittelschicht bedeuten. Ein Staat ist zudem nicht dazu da, einen überwiegenden
Teil der Bevölkerung mit Gütern zu versorgen, die am privaten Markt
effizienter erzeugt werden können. Dies bedeutet am Ende bloß, dass die
Wohnung auf teurere Weise mit Steuergeld bezahlt wird.
Die JUNOS fordern daher eine Bedürftigkeitsgrenze vor, bei deren Überschreiten
keine staatlichen oder staatlich geförderten Wohnungen neu vergeben werden
sollen. Dies Bedürftigkeitsgrenze liegt bei Gemeindebauwohnungen 35% unter dem
Wiener Medianeinkommen. Bei staatlich geförderten Genossenschaftswohnungen
liegt die Bedürftigkeitsgrenze bei 20% unter dem Wiener Medianeinkommen.[1]
Liegt die Person unter dieser Grenze, soll auf Antrag ein auf fünf Jahre
befristeter Mietvertrag oder ein Mietkaufvertrag angeboten werden. Steigt die
Miete über die Bedürftigkeitsgrenze, steigt die Miete adäquat an. So erhöht
sich beispielsweise die Miete bei einem Verdienst von 10% über der
Bedürftigkeitsgrenze ebenso um 10%. Dieser Zuschlag ist mit dem Marktpreis der
Wohnung gedeckelt. Hinsichtlich des Mietkaufes gilt untenstehendes.
Restriktive Politik am Wohnungsmarkt gegenüber „Zuagroasten“ vermeiden
Die Vorteile einer staatlich geförderten oder staatlichen Wohnung sollen jedoch
nicht nur Personen zukommen, die bereits 5 Jahre in Wien wohnen. Im Gegenteil,
sozial bedürftig ist zumeist die junge Bevölkerung, die erst kürzlich für
eine Ausbildung oder eine Arbeit nach Wien gezogen ist.
Einen Antrag können daher all jene Stellen, die entweder zumindest 20h in Wien
arbeiten, oder in Wien studieren und jährlich (nicht im Semester) zumindest 30
ECTS punkte erlangen. Eine Kombination beider Elemente (bspw. 10h arbeiten,
zumindest 15 ECTS Punkte erlangen) soll möglich sein.
Mietkauf forcieren
Ein Eigenheim ist eine der wichtigsten Voraussetzungen für eine freie
Lebensgestaltung und zusätzlich eine gute Altersvorsorge. Der Traum des
Eigenheimes gestaltet sich jedoch gerade für junge Menschen eher schwierig.
Bessere Rahmenbedingungen müssen es ermöglichen, früher den Schritt in die
Freiheit und Selbstständigkeit zu gehen. Die JUNOS sprechen sich für eine
Erleichterung von Mietkauf aus.
Um Jahre, in denen man Miete zahlt und kein übriges Geld hat, um für den
Eigentumserwerb anzusparen zu vermeiden, sollen bei Genossenschafts- und
Gemeindebauten Mietzahlungen auf den Kaufpreis (welcher sich aus dem Marktpreis
ergibt) angerechnet werden. Der Kaufpreis ergibt sich aus dem Marktwert zum
Zeitpunkt des Kaufes. Der Finanzierung des verbliebenen, noch nicht bezahlten
Anteils der Wohnung erfolgt über den freien Markt. Beim Verkauf von
Gemeindewohnungen soll die Stadt ein Rückkaufsrecht zum valorisierten Preis
behalten.
Lebensumstände ändern sich oft und ein Single mit 24 benötigt eine andere
Wohnung als eine Familie mit Kindern. Ist ein Umzug nötig, bevor ein Kauf der
Wohnung möglich ist, vergehen Jahre, in denen nicht für den Eigentumserwerb
vorgesorgt werden konnte. Die JUNOS schlagen daher ein Flexi-Mietkauf-System
vor, nach welcher der Betroffene während der Phase eines Mietkaufs seine
Wohnung wechseln kann. Bisherige Zahlungen sollen für den Mietkauf der neuen
Gemeinde- oder Genossenschaftswohnung angerechnet werden. Dies regt gerade junge
Erwachsene dazu an, einen Mietkauf zu wählen und so bereits früh Eigentum
anzustreben.
Um Missbrauch zu vermeiden und den Lebenssituationen hinsichtlich des Einkommens
gerecht zu werden, steigt die reduzierte Miete von Gemeindebau- bzw.
Genossenschaftswohnungen adäquat mit dem Einkommen an (siehe dazu Kapitel
„Gemeindebau nur für Bedürftige“)
Marktbeschränkungen unterlassen
Die Bedürfnisse und Wünsche eines Marktes können nie endgültig und in seiner
umfassenden Form von einem Staat erfasst werden. Es ist daher völlig
illusorisch durch für alle oder auch einen Großteil der Bevölkerung geltende
Vorschriften dieses und jenes von oben herab zu bestimmen, lenken und
beschränken zu wollen. Die JUNOS Wien sprechen sich dafür aus, Beschränkungen
des Marktes nur in sehr engen Grenzen und nur dort, wo es unbedingt erforderlich
ist, zuzulassen.
Enteignung
Durch Enteignung von Wohnraum, mehr Wohnraum zu schaffen ist ein Trugschluss.
Dadurch werden Investoren verunsichert und davon abgehalten auf neue Wohnungen
zu bauen. Der Staat und seine ineffiziente Verwaltung sind nicht in der Lage,
diese Lücke privater Anbieter zu füllen. Bereits jetzt werden knapp drei
Viertel der Wohnungen Wiens durch private Anbieter auf der Nachfrage des Marktes
entsprechenden Weise gebaut.[2]
Die durch Enteignung ausgelöste Unsicherheit führt zu einem Rückgang der Bau-
und Investitionstätigkeit. Es entsteht dadurch eine Verknappung am Markt, die
am Ende zu noch höheren Preisen auf dem Wohnungsmarkt führt.
Zudem stellt die Enteignung einen massiven, nur in sehr engen Grenzen
tolerierbaren (unbedingt notwendig für Bau von Infrastruktur) Eingriff in das
Recht auf Eigentum dar. Eine grundrechtlich erforderliche Entschädigung von
groß angelegten Enteignungen ist darüber hinaus weder wirtschaftlich sinnvoll
noch leistbar.[3]
Die JUNOS sprechen sich daher gegen die Enteignung von Wohnraum zur Schaffung
von Wohnraum aus.
Mietpreisbremse
Obwohl der österreichische Wohnungsmarkt zu den am stärksten regulierten der
Welt zählt,[4] ertönt in hoher Regelmäßigkeit der Ruf nach
Mietpreisobergrenzen. Diese klingen gut und erschaffen das Narrativ, einer
Politik die sich um den kleinen Mann/die kleine Frau kümmere. Tatsächlich sind
sich Ökonomen aller Lager in kaum einem anderen Bereich so einig, dass
Mietpreisobergrenzen (und damit auch die zwar weniger drastisch formulierten,
aber in ihrer Wirkungsweise gleichen Richtwertmieten) langfristig dem Ziel,
angemessenen Wohnraum zu schaffen, schaden.[5] Eine ähnliche Situation besteht
leider bereits bei den zwar weniger drastisch klingenden aber in ihrer
Wirkungsweise gleichen Richtwertmieten[6] à siehe dazu Positionspapier „das
liberale Mietrecht“.
So führt eine Mietpreisbrems dazu, dass das Vermieten sowohl für Investoren
als auch für Personen, die eine Vorsorgewohnung besitzen unattraktiver wird.
Ähnlich wie im vorigen Kapitel, führt dies zu geringerer Bautätigkeit und
weniger privatem Vermieten der eigenen Wohnung. Darüber hinaus besteht
natürlich noch weniger Anreiz, eine Wohnung zu sanieren.
Durch Beschränkungen der Preise entsteht eine Verknappung des Angebots, welche
den Preis von Wohnungen erhöht und Investitionen unattraktiv werden lässt. Die
JUNOS lehnen daher jegliche Art von Preisobergrenzen am Wohnungsmarkt ab.
[1] Medianeinkommen liegt derzeit bei etwa EUR 33.200,- brutto
(https://www.wien.gv.at/statistik/arbeitsmarkt/tabellen/einkommen-gesamt-
bez.html); die Bedürftigkeitsgrenze wäre daher für Gemeindebau etwa EUR
21.580,- bzw. für staatlich geförderte Genossenschaftswohnungen etwa EUR
26.560,-.
[3] Berlin rechnet mit 28 – 36 Milliarden Euro. Zum Vergleich, dass
Budgetvolumen der Stadt Wien beträgt in etwa 16 Mrd. Euro.
[4] Lorenz/Sustala, Policy Brief „Wohnst du schon oder regulierst du noch?“
Agenda Austria S. 1; https://www.agenda-austria.at/wp-
content/uploads/2019/12/aa-policy-brief-mietpreisbremse-v4.pdf
[5] Lorenz/Sustala, Policy Brief „Wohnst du schon oder regulierst du noch?“
Agenda Austria S. 6; https://www.agenda-austria.at/wp-
content/uploads/2019/12/aa-policy-brief-mietpreisbremse-v4.pdf
[6] Richtwertmieten kommen im Vollanwendungsbereich des MRG zur Anwendung à
Häuser älter als 1945